Рынок жилья застыл в неопределенности
Все ближе начало осени – ключевой период в прогнозах экспертов рынка недвижимости, который они связывают с прояснением ситуации относительно первичного жилья. Резкий рост ставок на ипотечные кредиты и последовавшее за ним снижение объемов сделок по продаже квартир в новостройках уже который месяц тревожат умы застройщиков, риэлторов и банкиров.
То ли кризис, то ли нет
С уверенностью говорит о критическом состоянии рынка независимый банковский эксперт Александр Алябьев. Кроме традиционного валютного фактора он выделяет как особо влияющие на рынок факторы задержек в строительстве и потребительского ожидания. "Если раньше отставание от графика введения объекта в эксплуатацию было от 3 до 6 месяцев, то сейчас введение в эксплуатацию откладывается уже на год–полтора. Кроме того, покупатели ожидают снижения цен. Но согласно существующим тенденциям, изменений в лучшую сторону не предвидится. Постоянный рост цен на энергоносители проецируется на рост цен на строительные материалы. Себестоимость квадратного метра увеличивает и "человеческий фактор" – увеличение оплаты труда строителей, и покупки-перепокупки земельных участков под застройку. Таким образом, окончательная цифра становиться не по карману обычному покупателю",— поясняет он.
Эксперт также обращает внимание на активное строительство коттеджных городков под Киевом и развитие городов-сателлитов, где жилье значительно дешевле столичного.
Свой взгляд на события предлагает американец Бил Эндсли из "World Citizen Consulting". Он считает замедление активности на рынке недвижимости Украины закономерным процессом. В любой стране рынки недвижимости переживают периоды роста и спада активности, а поскольку на протяжении последних лет украинский рынок развивался очень энергично, настал черед для уменьшения его оборотов. В качестве мирового примера он приводит средиземноморское побережье Испании, где в последние годы наблюдался покупательский бум на недвижимость, а сейчас рост цен существенно замедлился, а кое-где цены даже снизились.
В цифрах обрисовывает картину директор по развитию проектов недвижимости компании "XXI Век" Георгий Цагареишвили. По его данным, на конец первого квартала 2008 года на первичном рынке недвижимости Киева количество заявленных объектов составило 196. За первый квартал было введено в эксплуатацию 12 объектов. В составе объектов, присутствовавших на рынке на протяжении первого квартала 2008 года, преобладали объекты бизнес класса (около 75% рынка). Хотя в целом застройщик, как и большинство его коллег, не склонен считать ситуацию критичной: "Она сложная, поскольку строится мало, цены достаточно высоки, существуют сложности в потребительском кредитовании и в получении заемных средств строителями и девелоперами. Но все эти проблемы со временем можно решить",— уверен эксперт.
Руководитель Киевского областного филиала АКБ "Укрсоцбанк" Андрей Онистрат не употребляет термин "кризис", но и не склонен недооценивать серьезность проблемы. Как он считает, объемы накопленного жилья на первичном рынке сильно занижены деволоперами с тем, чтобы не создавать на рынке ожиданий к снижению спроса. Между тем, по информации от нотариусов, количество сделок в последнее время уменьшилось в несколько раз. Он полагает, что все это, вместе с возросшими ставками кредитования, приведет к рекордно низким за последние 4–5 лет показателям вводимого в эксплуатацию жилья в будущем году.
Ожидания и спрос
Причем Андрей Онистрат – один из немногих, кто открыто говорит о факторе ожидания рынком снижения цен, причем подкрепляется он как сообщениями в прессе, так и реальными действиями участников рынка. Степень его влияния на рынок банкир оценивает примерно в 40%. Двумя другими обстоятельствами, в одинаково значимой степени влияющей на ситуацию, он называет резкое снижение объемов кредитования, которое будет оказывать влияние на рынок на протяжение как минимум следующих 6–12 месяцев, и падение объемов денежной массы, ранее подкреплявшей спрос на рынке. А также то обстоятельство, что рынок покинули спекулянты, ранее формировавшие весомую часть общего спроса на рынке.
В компании "XXI Век" даже сейчас отмечают существующий в Киеве значительный неудовлетворенный спрос на жилье во всех сегментах недвижимости. По оценкам Георгия Цагареишвили и его коллег, в Киеве есть дефицит в размере 16,7 млн. кв. м без учета будущей миграции, из них платежеспособный спрос составляет около 8,4 млн. кв. м жилых площадей.
"Наибольшим спросом пользуется жилье "бизнес-класса", квартиры со средней площадью 100–150 квадратных метров, расположенные в "тихом центре", а также квартиры "эконом-класса". Спрос на этот вид жилья значительно превышает предложение, что способствует росту цен на такое жилье",— поясняет застройщик и добавляет, что, по его мнению, рост объемов рынка в ближайшие годы будет зависеть от наведения порядка в сфере получения разрешительной документации и от разработки четких, понятных и прозрачных правил игры на рынке. Если все это будет сделано – темпы строительства смогут возрасти и достичь желаемых объемов.
Георгий Цагареишвили признает, что повышение кредитных ставок и приостановка выдачи кредитов потребителям могут несколько снизить платежеспособный спрос, в первую очередь, на жилье "эконом-класса". Но сейчас разрыв между спросом и предложением настолько велик, что это вряд ли сильно повлияет на рынок, считает он. По его мнению, этот период временный, и к осени ситуация на финансовом рынке должна стабилизироваться.
Цены склонны к снижению
Цены на недвижимость в сложившихся обстоятельствах – основной вопрос, волнующих всех участников рынка. Прогнозы разнообразны как никогда, все чаще встречаются мнения о резком снижении цен или даже их обвале на 30-50%.
По мнению Андрея Онистрата, готовность застройщиков снижать цены будет упираться в объем их внешних обязательств перед банками. Фактически, для их выполнения при существующей конъюнктуре рынка в скором времени застройщикам придется активизировать продажи, что в свою очередь вынудит их прибегнуть к пересмотру цен. И как только это сделает первый, начнется процесс повального снижения стоимости первичного жилья. "Ситуация сегодня остается достаточно напряженной. Я не могу назвать ее близкой к критической, но, полагаю, спустя 2–3 месяца может начаться снижение цен. Оптимистический прогноз – снижение будет соответствовать аналогичным процессам в западных странах. То есть цены будут дисконтированы на 15-20%. О пессимистическом прогнозе не хотелось бы говорить, однако, думаю, в худшем случае речь может идти и о 50-процентном снижении",— не скупится на цифры банкир банкир.
Александр Алябьев уже наблюдает, что некоторые застройщики снижают цены и совместно с банками разрабатывают разные механизмы удешевления ипотечного кредита для потребителя. К тому же он не сбрасывает со счетов специальные государственные программы, проводимые Государственным ипотечным учреждением и Государственным фондом содействия молодежному жилищному строительству, что также является альтернативой снижению цен. "Если говорить о коммерческой продаже, то все возможные рычаги уже задействованы. Думаю, сегодня имеет смысл говорить о так называемом социальном жилье, когда гарантом покупки является государство либо предприятие (для своих сотрудников) и принимает долевое участие в застройке. Думаю, в этом случае можно достигнуть договоренности с застройщиком о небольшой дельте его заработка, но гарантированном выкупе определенного количества метров",— предполагает эксперт.
Застройщики в убыток работать не хотят
Георгий Цагареишвили считает, что застройщики готовы идти навстречу потребителям, но никто не будет работать в убыток. И пока есть платежеспособный спрос, снижение цен на жилье не оправдано и поэтому маловероятно. Чтобы снизить цены, отмечает эксперт, нужно увеличить предложение жилья на рынке, то есть больше строить. Но этому препятствует непрозрачность рынка земли и сложности получения разрешительной документации по выделению участков и необходимому изменению целевого назначения земельного участка, а также недостаточный объем дешевых долгосрочных источников финансирования проектов, в частности иностранных инвестиций. "Иностранные инвесторы и девелоперы не могут в полной мере активизировать свою деятельность на рынке недвижимости Украины при отсутствии прозрачных правил игры. Их отпугивает сложность и сроки согласования проектов, которые могут составить от 1,5 до 3 лет",— объясняет эксперт.
Взглянуть на проблему "западным" взглядом и поискать нестандартные для Украины пути регулирования рынка предлагает Андрей Онистрат. "В развитых странах в этот процесс вмешивается регулятор, некий финансовый институт, созданный государством для поддержания рынка недвижимости. Имея достаточное фондирование, он выкупает, например, нереализованные обязательства по ипотеке, фактически предотвращая, таким образом, проявление кризисных явлений. К сожалению, подобных институтов в Украине нет, как и реальных предпосылок для его появления. Однако, скажем, в США или Великобритании их влияние на рынок значительно. Сейчас же я не вижу иных действенных мер по стимулированию спроса, кроме снижения цен".