Сколько стоит офис построить?
Каждая удачливая компания успешна по-своему, но проблемы, с которыми она встречается, часто одинаковы для всех. Потребность в новых офисных площадях – одна из них. С ней всегда сталкиваются и новые фирмы, организуя свой бизнес. Не чужда она и зрелым организациям в те моменты, когда рост или, напротив, спад эффективности деятельности заставляет искать новый "дом". Но вопрос стоимости офиса вряд ли найдет общий ответ. Ведь любая из составляющих — площадь, отделка и обстановка — в каждом отдельном случае имеет свою цену.
Недвижимые вариации
Первый шаг, безусловно – это выбор подходящего помещения. Большинство компаний предпочитают аренду офиса. Однако, согласно обзорам, рост ее ставок в 2007 году в среднем составил 35%. Если говорить о Москве, то здесь наибольший спрос пришелся на элитные площади в пределах Садового кольца, которые подорожали на две трети. Согласно прогнозу международной консалтинговой компании Knight Frank Research "Офисная недвижимость. Взгляд в 2008 год", прирост арендных ставок сохранится на уровне 15-20%.
На офисы класса А планируемый, по данным этого прогноза, уровень платежей в центре столицы составит от $850 до $1700 за кв. м в год, для недвижимости класса В+ разброс не такой значительный – от $700 до $1100 за кв. м в год. В нижнем ценовом сегменте предложения начинаются с отметки $350 за кв. м в год. При этом, по оценкам специалистов, объем свободных, введенных в эксплуатацию площадей высшей ценовой категории составляет менее 1%, что говорит о дефиците в данном секторе недвижимости. Он привел к формированию в столице тенденции, согласно которой почти три четверти сделок в 2007 году были заключены до ввода недвижимости в эксплуатацию. При этом стоимость аренды на начальном этапе строительства может быть на треть ниже окончательной ставки, что привлекает клиентов принимать решение заранее.
Еще одним вариантом снижения расходов является выбор в пользу офиса за пределами Третьего транспортного кольца, где уровень платежей в среднем на 30- 45% ниже. При этом постепенно зона деловой активности перемещается из центра. Многие компании используют решение с разделением персонала. Часть сотрудников, которая не обладает представительскими функциями, выносится в бэк-офис, расположенный в менее престижном районе.
Тенденция выхода за пределы центральной части города актуальна и для Санкт-Петербурга, где большинство новых проектов планируется в зоне промышленного пояса. По данным обзора Knight Frank Research, за первое полугодие 2007 года рост цен в Северной столице составляет более 5%. Ставки арендных платежей также зависят от удаленности от центра. Для помещений класса А они составляли от $630 до $1071 кв. м за год, для класса В – от $330 до $710 кв. м за год.
Таким образом, уровень арендных ставок, особенно в Москве, неуклонно растет, поэтому ряд компаний делают выбор в пользу покупки недвижимости, так как, по их оценкам, размеры кредитных платежей соизмеримы с арендной платой. Стоимость квадратного метра сильно зависит от классовости помещения и достигает $10000-11000.
Кроме того, заметно увеличение средней площади арендуемого офиса. Заключая сделку, многие компании планируют определенный задел, например, для своего будущего роста. Снимая большее, чем требуется, помещение, фирма сдает в субаренду излишки. К сожалению, подбирая офис, совместить все требуемые параметры цены, качества и территориального размещения в условиях дефицита не так просто. Поэтому поиск идеального варианта может затянуться на несколько месяцев. Придется запастись терпением и в случае заключения договора аренды на этапе строительства бизнес-центров, тем более что сроки их ввода в эксплуатацию нередко откладываются.
Отделка по требованиям
Выбирая помещение на рынке недвижимости, стоит обратить внимание, что офисы, которые предлагаются в наем или выставляются на продажу, нередко уже имеют отделку. Многие организации, у которых нет возможности или необходимости изменять интерьер, сразу въезжают и приступают к работе.
Если помещение сдается без отделки, то компании встают перед необходимостью проведения ремонтных работ. Безусловно, арендная плата или цена покупки такой недвижимости ниже, однако затраты на ремонт могут перекрыть эту выгоду. Средняя цена на комплекс услуг варьируется в пределах $700–1500 за кв. м. При этом около 60% стоимости обычно относится к инженерным работам по монтажу систем вентиляции и кондиционирования, электроснабжения, а остальная часть — непосредственно к строительно-монтажным. Зачастую к затратам необходимо добавить стоимость услуг по установке слаботочных систем и пожаротушения, которые требуют специальной лицензии, поэтому не все строительные компании готовы их предоставить.
Если говорить о верхней границе стоимости заказа, то ее скорее определяет платежеспособность клиента. "Каждый проект индивидуален, и объем работ зависит от состояния помещения и потребностей заказчика",— поясняет заместитель генерального директора компании "Дифенс энд Констракшн" Ирина Пронина (строительство и ремонт – Ред.).
Среди факторов, которые, по ее мнению, оказывают влияние на цену проекта, прежде всего — стоимость выбранных отделочных материалов и используемого оборудования. Другой важный момент – размер будущего офиса. Дело в том, что при расчете на квадратный метр объем затрат на покупку инженерного оснащения в общей сумме снижается пропорционально увеличению его площади.
"Особого рассмотрения заслуживает вопрос перепланировки помещения,— продолжает Ирина Пронина. – Проведение работ, например, по переносу или возведению стен, изменению фасада здания потребует, помимо оплаты работы и материалов, дополнительных затрат на оформление всех необходимых сопроводительных документов". Усложнение проекта, связанное с существенными изменениями плана и дополнительным согласованием, может удорожить его в два раза.
Отдельная статья расходов связана с созданием дизайн-проекта, который включает в себя обмерный чертеж, варианты планировочных решений, план строительного демонтажа и монтажа, а также планы после перепланировки и с расстановкой мебели. Так, цена экономичного варианта составляет около $20 за кв. м. Более детальная разработка образа офиса с использованием 3D-визуализации и с выполнением дополнительных схем и спецификаций в зависимости от сложности интерьера может стоить до $70 кв. м, а привлечение известного мастера с именем, безусловно, значительно удорожит проект. Однако видение строителей и дизайнера, как показывает практика, часто расходятся. Поэтому многие клиенты готовы нести затраты в среднем $450 в месяц на осуществление контроля поставок отделочных материалов и авторский надзор проекта.
Офисный передел
Если компания снимает офис с отделкой или площади в бизнес-центре, то она огораживает себя от затрат и хлопот, связанных с ремонтом. Арендодатель предлагает уже подготовленное помещение. И, в первую очередь, встает проблема разграничения рабочих зон персонала, которая в последнее время все чаще решается с помощью офисных перегородок. Модульные стационарные системы можно использовать для выделения кабинетов управляющих, а мобильные помогут обозначить рабочие места сотрудников.
Для расчета проекта стационарной конструкции необходима информация о количестве сотрудников и желаемая схема их размещения в офисе. При этом его стоимость зависит от сложности работ по установке, доля которых в среднем составляет около 20% в общей сумме затрат, и материала, который будет использоваться для заполнения каркаса перегородок.
"Самое доступное решение — гипсокартон, обработанный виниловым покрытием, – поясняет Елена Тепина, директор департамента продаж компании "Астарта престиж", производителя систем перегородок.— Одним из наиболее дорогих материалов является цельное стекло. Если же говорить о популярных решениях, то многие выбирают комбинированный вариант. В нем нижняя часть выполнена из непрозрачного материала, к примеру, ДСП, пластиковых или алюминиевых панелей, а верхняя — из стекла".
Если по проекту на отделку офиса не предусмотрено значительных ресурсов, то оптимальным будет использование стандартных решений, которые предлагают компании. Так, примерная цена перегородки из гипсокартона составит $160 за кв. м, стоимость популярного комбинированного варианта – $200-240 за кв. м. Вариант из цельного стекла примерно наиболее престижный и потребует затрат в размере не меньше $280 за кв. м. Для мобильных перегородок популярны решения с использованием плит МДФ, в том числе обтянутых тканью, их стоимость примерно составляет около $160 кв. м.
Эксперты "Астарта престиж" обращают внимание, что уже разработанные стандартные решения позволяют значительно сократить время на производство и монтаж системы, поскольку в них используются элементы определенных размеров и декора. Реализация индивидуального проекта увеличивает затраты и требует больше времени. Использование элементов, размер которых отличается от стандартных, увеличит цену на 15-25%. В зависимости от выбранного индивидуального оформления перегородок, например, нанесение на стекло рисунка, пленки, их стоимость может вырасти в 1,5–2 раза. "Работа со стеклом довольно трудоемкая,— поясняет Елена Тепина,— его резка осуществляется уже после монтажа каркаса перегородки по точным размерам, закалка требует около недели. Технологический процесс изготовления эксклюзивных решений может занять несколько недель". Кроме того, некоторые элементы и специализированную фурнитуру компании заказывают дополнительно, поэтому сроки и стоимость могут варьироваться.
Таким образом, определить цену офисного вопроса, можно только применив индивидуальный подход, при котором необходимо последовательно выделить исходные параметры: территориальное расположение, площадь, корпоративный стиль, срок использования помещения. Однако чаще всего бывает, что компания полагает, а бюджет располагает. Именно в соответствии с ним, как с определяющим фактором, приходится выстраивать свои требования к будущему офису.